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VUES INDISCRETES : QUE DIT LE CODE CIVIL ?

Avec le bornage, la taille des haies et le tour d’échelle, les vues ouvertes dans un bâtiment constituent une source importante du contentieux de voisinage. Il est vrai qu’il peut être désagréable d’être exposé, dans sa maison ou dans son jardin, au regard indiscret d’un voisin qui a ouvert un fenêtre ou aménagé une terrasse sur son fonds.

La question n’étant pas nouvelle, elle était régie par le code civil dès sa rédaction en 1804. Selon l’article 678, « on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcon ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ».

Il faut donc respecter un recul d’un mètre quatre-vingt-dix, mais la règle est supplétive : elle ne s’appliquera pas si les titres de propriété mentionnent une servitude de vue et légalisent ainsi la vue ouverte.

La règle des dix-neuf décimètres n’est applicable que pour les vues droites. Pour des vues obliques ou par côté, la distance de recul est ramenée à six décimètres (art. 679 du code civil).

Il va sans dire que l’application de ces deux articles a donné lieu à de nombreux litiges et à de nombreuses décisions de justice. Ainsi, la Cour de cassation a été en mesure d’apporter des précisions très utiles sur la portée des articles 678 et 679.

Il a par exemple été jugé que ces textes ne s’appliquaient qu’à des fonds contigus : en conséquence, entre deux propriétés que séparent un chemin appartenant à un tiers, aucune règle de recul ne s’applique pour les vues, et ce quelle que soit la largeur du chemin. De même, les règles du code civil ne sont pas applicables à une vue ouverte sur la voie publique. En revanche, si l’une des deux propriétés est grevée d’un droit de passage au profit de l’autre, son propriétaire devra souffrir toutes les vues ouvertes par son voisin quel que soit leur emplacement.

La notion de vue est extensive, puisque les terrasses et même de simples exhaussements de terrain donnant vue sur le fonds voisin sont considérés comme des vues au sens des articles 678 et 679. Une vue donnant sur un toit peut même tomber sous le coup des articles 678 et 679, si le toit est équipé par exemple d’ouvertures de type « Velux » permettant les indiscrétions.

Pour le propriétaire qui a ouvert une vue irrégulière sur la propriété voisine, il est possible d’échapper aux réclamations en équipant la fenêtre de verre translucide, scellé et ne pouvant s’ouvrir. Dès lors que le risque d’indiscrétion disparaît l’ouverture est régularisée.

De plus, toutes les ouvertures ne sont pas assimilées à des vues au sens des articles 678 et 679 : selon l’article 677, le propriétaire d’un mur non mitoyen, jouxtant la propriété voisine, est autorisé à ouvrir des fenêtres équipées de verre maillé et de verre dorm               ant. Il s’agit alors de jours et non de vue. Toutefois, ils doivent être aménagés à plus de 2,60 mètres du plancher au rez-de-chaussée et à plus d’1,90 m si la fenêtre est à l’étage.

Les règles du code civil peuvent sembler rigoureuses mais pour autant, toutes les ouvertures donnant sur le fond voisin à faible distance ne doivent pas forcément être obstruées.

En effet, les vues sont considérées comme des servitudes continues et apparentes : continues car elles existent de manière permanente sans avoir besoin d’un fait particulier de l’homme ; apparentes parce qu’elles se manifestent extérieurement par des ouvrages.

En tant que telles, les servitudes de vue peuvent s’acquérir par le jeu de la prescription trentenaire. En d’autres termes, toute vue ouverte depuis plus de trente ans devient incontestable, quand bien même elle ne respecterait par les règles de recul visées aux articles 678 et 679 du code civil. Le rappel de cette simple règle permettra dans de nombreux cas de mettre un terme à la contestation d’un voisin. Mais en sens inverse, toute contestation formée par le propriétaire du fonds voisin dans le délai de trente ans suspendra l’effet de la prescription.

Quoi qu’il en soit, le respect des règles en matière de vues est primordial pour éviter des contentieux dont les effets peuvent être dévastateurs, non seulement quant aux rapports de voisinage mais également quant à l’agrément des constructions.

François ROBBE

Avocat au Barreau de Villefranche-sur-Saône