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EXPROPRIATION : QUELLE VALORISATION POUR LES PARCELLES AGRICOLES

Les exploitants agricoles faisant l’objet d’une expropriation sont parfois surpris du faible montant des indemnités d’expropriation qui leur sont proposées, alors que la transformation programmée de leur terrain apportera, après réalisation de travaux publics, une confortable plus-value.

Les expropriés des zones rurales, indemnisés sur des bases parfois inférieures à 1 € / m², peuvent ressentir une légitime frustration. Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique a malheureusement pour effet de présever les deniers de l’Administration au détriment des propriétaires.

Les principes en la matière sont formulés par l’article L 13-15 du code de l’expropriation :

« I- Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions du II du présent article, sera seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 11-1 ou, dans le cas visé à l'article L. 11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique »

Cette règle a pour effet d’écarter, lors de la fixation de l’indemnité, les augmentations de valeur liées à l’annonce d’un projet d’aménagement.

Mais il arrive que les juridictions se montrent généreuses et accepter de fixer, pour des terrains agricoles, des indemnités de l’ordre de 15 ou 20 € / m². Une telle valorisation est envisageable si les terrains à exproprier, bien que de nature agricole, bénéficient d’une situation privilégiée d’ores et déjà établie.

En 1993, la Cour de cassation confirmait l’arrêt d’une Cour d’Appel, qui avait fixé à 95 francs le m² la valeur d’une parcelle agricole.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelait, sur la base de l’article L 13-15, qu’il ne peut être tenu compte de « possibilités d’activités de camping ou d’extension d’activités voisines préexistantes, éléments de valeur future et éventuelle, pour décider que les terrains litigieux sont en situation hautement privilégiée ».

Mais elle confirmait néanmoins l’analyse du juge du fond, en retenant que « situé à proximité immédiate, d’une part, d’un établissement industriel, d’autre part, d’une voie de circulation comportant tous les éléments de viabilité (…), le terrain se trouvait en situation privilégiée » (Cass. civ. 3, 1^er déc. 1993, n° 92-70457).

En d’autres termes, la situation privilégiée d’un terrain agricole, nullement hypothétique mais née et actuelle, résultant d’aménagements d’ores et déjà réalisés sur des parcelles agricoles contiguës, permettait dès 1992-1993 de retenir une valorisation de 95 francs le m².

L’arrêt de 1993 n’est pas une décision isolée.

Dans un arrêt 14 février 1996, la 3^ème chambre civile considérait que la valeur de parcelles agricoles expropriées pouvait être fixée bien au-delà de 20 francs le m², dès lors qu’elles étaient « situées à proximité d’habitations d’une agglomération dans une région bien desservie par une voie de chemin de fer et une autoroute, ce qui leur conférait une situation privilégiée » (Cass. civ. 3, 14 fév. 1996, n° 95-70006, juris-data n° 1996-000433 ; voir aussi CA Amiens, 7 mai 1999, jurisdata n° 1999-044729).

En 2001, la Cour d’Appel de Montpellier a valorisé à 100 francs le m² des parcelles expropriées qui, bien que non constructibles, présentaient une situation privilégiée eu égard à l’extension d’une zone commerciale voisine et à la proximité des voies de communication (CA Montpellier, 28 mai 2001, jurisdata n° 2001-149495).

Cette jurisprudence révèle le pouvoir souverain d’appréciation du juge de l’expropriation, qui évalue « les terrains empris d’après leurs caractéristiques et leurs possibilités d’utilisation »  (Cass. civ. 3, 18 janv. 1989, n° 87-70267). Un classement urbanistique en zone agricole ne conduit donc pas nécessairement à la fixation d’une indemnité d’expropriation dérisoire. Il faut rappeler que selon l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen, l’exproprié doit bénéficier d’une juste indemnité.

Toutefois, le juge ne sera enclin à une valorisation généreuse qu’en présence d’éléments de preuve conséquents et concordants : il appartient à l’exproprié de démontrer, actes de vente à l’appui, que des cessions de terrains agricoles sont interveunes à proximité sur la base de prix attractifs, en raison de la situation privilégiée des parcelles. En matière de justice, l’art de la preuve reste le nerf de la guerre.

François ROBBE

Avocat au Barreau de Villefranche-sur-Saône

SCP CEVAER DESILETS ROBBE