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Actualités juridiques
DESTRUCTION DU BIEN LOUE PAR BAIL A FERME : VERS UNE EVOLUTION DE LA NOTION DE CAS FORTUIT ?
Un propriétaire, par ailleurs ancien exploitant, a loué ses vignes d’une superficie de 68 a 40 ca, en appellation d’origine contrôlée générique, à un preneur.
Au printemps 2008, en cours de bail, le preneur a indiqué au bailleur qu’il cesserait l’exploitation après la vendange 2008, 1 072 pieds sur un total de 1 548 ayant été détruits.
Cette destruction s’expliquait par un traitement à base de glyphosate herbicide, utilisé à fortes doses sur les vignes ayant provoqué la destruction de nombreux plans.
Ce traitement serait, selon le preneur, qui n’en avisait que tardivement le bailleur, l’œuvre de malveillants.
De même sa plainte, classée sans suite faute de pouvoir identifier le ou les auteurs, n’était déposée que bien longtemps après les faits.
Le propriétaire saisissait le Tribunal Paritaire de baux ruraux demandant la condamnation de l’exploitant à poursuivre l’exécution du bail et à remettre les parcelles en état.
Cette demande n’apparaissait nullement incongrue, le preneur ayant déjà eu à subir des actes destructifs de ses plants auparavant, n’avait jamais déposé plainte procédant lui-même au remplacement des pieds qui avaient été coupés en dessous de la greffe.
En défense, le preneur s’est prévalu des dispositions de l’article L411-30 du Code Rural, qui permet la résiliation du bail à la demande du preneur, si le bien loué est détruit par cas fortuit et que l’équilibre économique de l’exploitation est gravement compromis, le bailleur étant tenu, si le preneur le demande de reconstruire à due concurrence des sommes versées par la compagnie d’assurance le bâtiment ou un bâtiment équivalent.
L’argumentation était audacieuse, le preneur disposant d’une exploitation importante, et refusant de produire sa déclaration de récolte, laissant la juridiction dans l’incertitude d’une déduction des superficies improductives.
Rejetant l’argumentation de l’exploitant, le Tribunal Paritaire a fait droit à la demande du bailleur estimant que les conditions de cet article n’étaient pas remplies et que le bail devait être poursuivi.
Le preneur a interjeté appel.
La Cour a réformé cette décision en retenant que la demande de résiliation du bail était fondée.
Elle y fait droit en considérant que :
- La notion d’atteinte à l’équilibre économique de l’exploitation est effective.
- La destruction des vignes est constituée par un évènement imprévisible et irrésistible.
Un pourvoi est inscrit à l’encontre de cette décision qui, par certains aspects, apparaît novatrice.
1-
La Cour d'Appel retient que l’article L411-30 du Code Rural doit être compris en ce sens que la notion d’équilibre de l’exploitation ne correspond pas à l’équilibre de l’exploitation du preneur dans son ensemble, mais doit s’entendre de l’exploitation des seules parcelles comprises dans le bail liant les parties.
Cette appréciation est très restrictive.
Si rien ne l’interdit, à l’examen, aucun argument de texte ne l’autorise non plus.
Considérer la formule de l’article L411-30 en ce sens reviendrait à assimiler les notions de bail et d’exploitation, alors que ce n’est manifestement pas la volonté du législateur.
En outre, la finalité de l’article L411-30 du Code Rural est bien de savoir si au regard de la survenance du cas fortuit, l’équilibre de l’exploitation du preneur est ou non mise à mal.
Autrement dit, l’exploitant est-il capable ou non de poursuivre son exploitation et donc son activité, malgré la destruction alléguée.
Il semble en l’espèce que le preneur le pouvait.
Il n’échappera pas au lecteur attentif de l’arrêt, que l’exploitant a sollicité très postérieurement au sinistre, la possibilité d’arrêter sa location et seulement après avoir levé la récolte.
Si l’exploitation se trouve compromise au point d’être arrêtée, il est étonnant qu’elle ne puisse donner une récolte même partielle.
Si l’exploitation est véritablement compromise, elle l’est immédiatement comme pour les années suivantes.
Si elle ne l’est pas et permet une récolte, elle la permettra aussi, certes dans des quantités moindres, les années suivantes.
En conséquence, ce point méritait une meilleure explication et le bailleur peut concevoir ici une contradiction entre la poursuite de l’exploitation voulue par le preneur et un arrêt postérieur au cas fortuit invoqué et retenu.
La question de la reprise végétative des ceps ou des opérations de sauvetage de ceux-ci devait également être posée afin d’envisager les mesures qui pouvait être prise comme.
Le premier motif retenu ne convainc pas, d’autant qu’une expertise avait été sollicité avant dire droit par le bailleur tant devant la juridiction de première instance que devant la Cour d’appel.
2-
Le caractère imprévisible et irrésistible du cas fortuit motive également la décision.
La Cour porte son examen sur les soins du preneur.
Elle retient que rien ne permet de penser qu’il a manqué à ses obligations.
Ce point est contestable, car si aucune plainte n’a été déposée, il n’est pas à exclure une erreur de manipulation du preneur ou de l’un de ses commettants à l’occasion d’un traitement.
En d’autres termes, le constat du caractère imprévisible et irrésistible aurait du se doubler de la recherche des caractères extérieur et étranger au preneur de la survenance du cas fortuit.
En effet, le cas fortuit comme la force majeure se définissent juridiquement par l’imprévisibilité, l’irrésistibilité et l’extériorité.
Abandonner ce critère essentiel pourrait conduire des preneurs peu scrupuleux à causer eux-mêmes des destructions pour obtenir la résiliation de leurs baux sans encourir aucun tort ni aucune critique.
En l’espèce, aucune compagnie d’assurance ne couvrant le sinistre, le bailleur avait proposé de financer l’acquisition des pieds à remplacer à charge pour le preneur de les mettre en œuvre.
Ce dernier a refusé.
A tout le moins une expertise aurait pu être ordonnée avant dire droit pour quantifier le caractère de destruction partielle, donner son avis sur l’origine du cas fortuit, et les éventuelles solutions qui pouvaient être apportées.
Les conditions posées par l’article L411-30 du Code Rural n’apparaissent pas réunies sauf à faire une lecture très dynamique de ses dispositions.
Il faut rappeler les dispositions de l’article L451-8 du Code Rural.
Aux termes de l’alinéa 2 de ce texte :
« En ce qui concerne les constructions existant au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la convention, il [le preneur] est tenu des réparations de toute nature, mais il n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s'il prouve qu'ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu'ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail. »
L’article L411-30 du Code Rural doit s’interpréter à la lumière de cet article.
Jusqu’à présent, la jurisprudence, classiquement, accordait la résiliation judiciaire dans le cas de l’impossibilité de poursuite du bail par force majeure.
Ainsi, en était-il d’arbres fruitiers plantés sur des terres louées atteints par la maladie imprévisible et irrésistible dite de l’enroulement chlorotique de l'abricotier.
La poursuite du bail s’avérait impossible et la résiliation du bail devait être prononcée comme résultant d’un cas fortuit (Cour d'Appel de Nîmes, Chambre Civile 2A, 10 octobre 2006, n°05/03878).
De même, la force majeure, cause imprévisible et irrésistible, est retenue pour l’effondrement d’une champignonnière dont les causes étaient d’origine naturelles et imputables à l’écrasement de certains piliers soumis à une charge excessive des terrains supérieurs dans une zone où le taux d’effritement était plus élevé qu’ailleurs.
Ce phénomène nécessite des moyens mécaniques et financiers hors de proportion avec la valeur du bien. (Cour d'Appel d’Angers, Chambre Sociale, 24 novembre 1983, numéro de jurisdata 1983-643612)
Dans ces jurisprudences le preneur est hors de cause, alors que le doute subsiste à ce titre dans la décision commentée.
La Cour de Cassation se penchera manifestement avec intérêt sur cette question et l’interprétation qu’il est possible de donner aux termes de l’article L411-30 du Code Rural.
Si le pourvoi devait être rejeté, le bailleur se trouvera dans une situation de responsabilité de fait, par sa seule et unique qualité de propriétaire, sans avoir pris aucune initiative ni avoir manqué à aucune de ses obligations.
Michel DESILETS
Avocat au Barreau de Villefranche sur Saône.