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USUFRUIT ET BAIL RURAL

USUFRUIT ET BAIL RURAL

A bien des égards, le statut du fermage déroge au droit commun, et ce dans le but d'assurer la protection de l'exploitant agricole qu'est le fermier. Il en résulte une réduction remarquable des droits des bailleurs. La Cour Européenne des droits de l'homme a jugé récemment que cet état du droit n'est pas contraire au droit de propriété, dès lors qu'il répond à des objectifs d'intérêt général comme par exemple la préservation de la pérennité des exploitations agricoles existantes (CEDH 19/06/2008, GAUCHIN contre France).

Il existe cependant un domaine particulier dans lequel les droits du propriétaire rural sont protégés par les textes et la jurisprudence. Plus précisément, le droit positif accorde une protection renforcée au nu-propriétaire, a priori fort vulnérable puisqu'il pourrait subir, sans avoir donné son consentement préalable, les conséquences lourdes et durables d'un bail conclu à son insu par l'usufruitier.

L'article 595 alinéa 1^er du Code Civil est pourtant souple vis-à-vis de l'usufruitier, auquel il reconnaît le droit de jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. Mais il faut lire l'article 595 jusqu'à son terme, et prendre en considération l'apport du 4^ème alinéa : « l'usufruitier ne peut sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fond rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte ».

L'application de l'article 595 alinéa 4 donne lieu à une jurisprudence relativement riche de la Cour de Cassation. La juridiction suprême a été amenée à juger, à de nombreuses reprises, que le bail rural conclu sans l'accord du nu-propriétaire par le seul usufruitier est entaché de nullité (Cass. civ. 3, 11/02/1975, n° 874-10 893). Il s'agit cependant d'une nullité relative, qui ne peut être invoquée que par l'usufruitier lui-même.

En tout état de cause, aucun accord tacite du nu-propriétaire ne saurait être invoqué valablement par le fermier en l'absence de tout élément probant. L'accord ne peut être présumé. Il appartient donc au preneur de prouver que le nu-propriétaire avait non seulement connaissance de bail, mais qu'il en avait totalement accepté sa conclusion par l'usufruitier et ce sans réserve. La Cour d'appel de Lyon l'a rappelé dernièrement dans un arrêt du 24 septembre 2009.

En sens inverse, le nu-propriétaire qui entend invoquer la nullité du bail doit agir sans trop tarder, son action se prescrivant par cinq ans (Cass. civ. 3, 05/02/2003 - n°01-14002). Ce délai de prescription ne court évidemment qu'à compter de la date à laquelle l'intéressé a eu connaissance du bail. Mais il peut-être difficile, tant pour le nu-propriétaire lui-même que pour le preneur, de rapporter la preuve de cette date.

Le preneur peut tenter d'échapper à la nullité du bail, en invoquant la qualité de propriétaire apparent de l'usufruitier. Il doit cependant prouver dans ce cas que les circonstances de fait l'autorisaient légitimement à ne pas vérifier l'étendue des pouvoirs du signataire du bail (cassation civile 3, 05/04/1995, n° 93-16963). La Cour de Cassation est particulièrement exigeante quant aux circonstances autorisant le preneur à croire à la qualité de plein propriétaire de son co-contractant. Le fait que l'usufruitier se comporte comme le véritable propriétaire n'est pas une circonstance suffisante. Ainsi, le preneur ne sera pas fondé à invoquer la théorie de l'apparence, du seul fait par exemple de la perception des fermages par le seul usufruitier pendant toute la durée du bail.

Les droits de l'usufruitier sont nettement plus étendus en matière de résiliation du bail. Il ressort en effet de la jurisprudence que l'usufruitier peut délivrer seul congé au preneur, pour les motifs de résiliation habituellement admis en matière de baux ruraux, notamment lorsqu'il envisage de reprendre le bien pour l'exploiter lui-même ou pour un membre de sa famille (Cass. civ. 3, 29/01/1974).

Toutefois, dans le cadre d'une indivision successorale, le conjoint survivant ayant la qualité d'usufruitier du fait de la succession ne peut délivrer congé sur la totalité des biens indivis sans l'accord de ces co-héritiers (cassation civile 3, 19/05/1993, n° 91-14296). En dehors de cette hypothèse dérogatoire, l'usufruitier peut mettre fin au bail en agissant seul, sous réserve de respecter les conditions légales fixées par le statut du fermage quant à la forme du congé et au délai de préavis.

La solution est logique : dès lors que la rupture du bail n'est pas un acte de disposition, elle est en principe insusceptible de nuire aux droits du nu-propriétaire. Elle va même dans le sens de la préservation de ses intérêts sauf dans le cas exceptionnel - mais tout à fait envisageable dans un cadre familiale - où le nu-propriétaire serait également le preneur à bail.

Ainsi, le statut du fermage - habituellement peu protecteur pour le propriétaire - l'est de manière exceptionnelle et remarquable pour le nu-propriétaire. Il est vrai que nul ne saurait être engagé par un bail sans que son consentement soit recueilli. La Cour de cassation vient d'ailleurs de rendre, au sujet des coindivisaires et des époux, deux arrêts qui font écho à la jurisprudence rendue au profit des nu-propriétaires.

Dans un arrêt du 16 septembre 2009, la 3^ème chambre civile a jugé que la conclusion d'un bail rural constituait un acte de disposition, que l'époux qui dispose d'un mandat tacite pour gérer les biens propres ne peut accomplir seul. Le 13 octobre, la même chambre rappelait que la conclusion d'un bail rural supposait en principe le consentement unanime de tous les propriétaires membres d'une indivision.

Ainsi, quel que soit l'intérêt que l'on porte à la protection légitime des exploitants agricoles, le droit de propriété et la liberté contractuelle ne sauraient être vidés de leur substance. Ces piliers de notre droit demeurent donc saufs, ce qui n'interdit nullement de poursuivre la réflexion sur l'équilibre entre les droits du bailleur et du preneur dans le statut du fermage.