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A QUI INCOMBENT LES GROSSES REPARATIONS EN MATIERE LOCATIVE ?

Les articles 1708 et suivants du Code Civil sont relatifs au contrat de louage.

En matière de louage de choses, il est précisé à l'article 1720 que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

De son côté, le locataire est tenu des menues réparations.

L'article 1754 précise que les réparations à la charge du locataire sont, entre autres, relatives aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées ; au recrépissage du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ; aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Cette distinction, même si le détail des réparations locatives a évolué avec le temps apparaît assez clairement défini.

Cependant, certains contrats prévoient des clauses particulières laissant les réparations d'importance non plus au propriétaire, mais au locataire.

Ainsi, ces stipulations exonèrent le bailleur de son obligation de grosses réparations qui peuvent aller jusqu'à des réparations touchant la structure de l'immeuble.

La question s'est effectivement posée de savoir si une telle clause était valable.

La Cour de Cassation, dans un Arrêt du 9 juillet 2008 (Cass. 3^e Chambre Civile N° 07-14.631), a tranché ce point.

Le locataire de locaux à usage commercial avait assigné le propriétaire à la suite de désordres affectant les murs et la toiture pour le voir condamner à supporter le coût des réparations.

La Cour d'Appel avait admis cette demande et condamné le bailleur, nonobstant la clause, à payer au locataire la somme que celui-ci avait exposé dans la remise en état des locaux.

Le propriétaire s'est pourvu en Cassation.

Devant la Cour Suprême, il indiquait que les dispositions du Code Civil qui mettaient à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives ne sont pas d'ordre public et que, par conséquent, il peut y être dérogé par des conventions particulières, lesquelles acceptées sont valables.

Le bail unissant les parties faisait référence, pour les gros travaux mis à la charge du locataire, à l'article 606 du Code Civil qui dispose :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

Ainsi, pour le bailleur, la clause était valable et les travaux importants devaient être supportés par le locataire conformément à son engagement.

Il s'agissait de murs affectés de fissures et d'une toiture à reprendre en grande partie dus à des vices structurels de l'immeuble.

Sans surprise, la Cour de Cassation a confirmé l'Arrêt de la Cour d'Appel en relevant que la clause du contrat de bail ne pouvait dégager le propriétaire de son obligation de participer aux réparations rendues nécessaires en raison de la vétusté et qu'il restait toujours tenu des vices structurels de l'immeuble.

Ainsi, les travaux en cours ne pouvaient que rester à la charge du propriétaire.

Cette décision est intéressante.

Il ne faut cependant pas lui faire dire plus qu'elle ne dit.

Si les choses sont claires s'agissant d'un immeuble nécessitant des réparations du fait de sa vétusté et des vices structurels qui l'affectent, l'Arrêt ne dit pas ce qu'il en est des grosses réparations qui ne seraient pas entraînées par une certaine vétusté ni la conséquence de vices structurels.

A contrario, il faudrait alors admettre que certaines grosses réparations pourraient être mises à la charge du locataire, par une clause dérogeant au principe du Code Civil.

Il reste néanmoins que les concepts de vétusté et de vices structurels de l'immeuble sont suffisamment larges pour faire en sorte que la plupart des grosses réparations, sinon toutes, s'y rattachent.

C'est pourquoi il est important de toujours vérifier toutes les clauses d'un contrat de location, qu'elles paraissent ou non être simplement de pure forme.

Jusqu'à ce qu'une difficulté surgisse leur signification et portée apparaissent toujours anodines.